STJ Decide: Locação por Temporada em Condomínios Pode Exigir Aprovação de 2/3 dos Proprietários

A locação por temporada em plataformas como Airbnb acaba de ganhar um novo capítulo importante no Brasil. Em maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu que condomínios residenciais podem exigir aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos para autorizar imóveis destinados à hospedagem de curta duração.

A decisão trouxe impacto direto para investidores, proprietários e empresas que atuam com locação por temporada, especialmente em cidades como São Paulo, onde o mercado de studios e apartamentos compactos cresceu fortemente nos últimos anos.

O que o STJ decidiu?

O entendimento firmado pelo STJ foi de que a utilização recorrente de imóveis para hospedagem de curta duração pode descaracterizar a finalidade exclusivamente residencial do condomínio. Por isso, esse tipo de atividade dependeria de autorização formal dos condôminos.

Segundo a decisão:

• a autorização deve ocorrer em assembleia;

• o quórum necessário é de dois terços dos condôminos;

• a aprovação é necessária para alterar a destinação do condomínio.

O tribunal baseou seu entendimento no artigo 1.351 do Código Civil, que exige quórum qualificado para mudanças de destinação em edifícios residenciais.

O Airbnb foi proibido?

Não.

A decisão não proíbe a locação por temporada no Brasil nem torna ilegal o Airbnb em condomínios residenciais. O que o STJ definiu é que os condomínios podem restringir esse tipo de uso quando não houver autorização específica na convenção ou aprovação em assembleia.

Na prática, isso significa que:

• prédios que já permitem locação por temporada tendem a continuar operando normalmente;

• condomínios com regras expressas de proibição podem ganhar mais respaldo jurídico;

• investidores precisarão analisar ainda mais cuidadosamente a documentação do empreendimento antes da compra.

O que muda para investidores?

A decisão reforça um ponto que já vinha se tornando essencial no mercado: investir em locação por temporada exige análise jurídica e condominial prévia.

Hoje, antes de adquirir um imóvel com foco em Airbnb, é fundamental verificar:

• convenção do condomínio;

• regulamento interno;

• histórico do prédio;

• posicionamento do síndico;

• existência de outros anúncios ativos no condomínio;

• possibilidade de alteração futura das regras internas.

Além disso, empreendimentos novos já estão começando a deixar mais claro em seus materiais comerciais se aceitam ou não operações de curta temporada.

A decisão vale para todos os casos?

Embora o julgamento tenha uniformizado o entendimento do STJ sobre o tema, especialistas apontam que cada situação ainda pode depender:

• da convenção do condomínio;

• da forma como o imóvel é utilizado;

• da frequência das hospedagens;

• do perfil operacional da unidade.

Outro ponto importante é que o próprio STJ destacou que contratos intermediados por plataformas digitais possuem natureza “atípica”, ou seja, não se enquadram perfeitamente nem como locação tradicional nem como hotelaria.

Isso significa que o tema ainda deve continuar gerando debates jurídicos nos próximos anos.

O que fazer antes de investir?

Para reduzir riscos, o ideal é:

• analisar toda a documentação do empreendimento;

• verificar se o prédio já possui histórico consolidado de locação por temporada;

• entender o posicionamento do condomínio;

• consultar assessoria jurídica especializada;

• confirmar se não há enquadramento HIS/HMP/HSP.

Mais do que nunca, investir em locação por temporada exige olhar não apenas para rentabilidade e localização, mas também para segurança jurídica e viabilidade operacional.

O mercado continua atrativo?

Sim — especialmente em bairros com alta demanda turística e corporativa, como Pinheiros, Vila Madalena e Jardins.

A diferença é que o mercado está se tornando mais profissional, exigindo planejamento, gestão especializada e análise mais criteriosa dos imóveis antes da aquisição.

Para investidores bem orientados, a locação por temporada continua sendo uma excelente oportunidade de geração de renda e valorização patrimonial.